Stanovi u Beču: kompletan vodič za izdavanje, kupovinu i život

Beč je grad koji privlači ljude iz celog sveta – zbog posla, studija, kvaliteta života, a često i zbog želje da se pobegne iz haosa balkanskih sistema. Ako dolaziš iz Srbije i planiraš da živiš, studiraš, iznajmljuješ ili čak kupiš stan u Beču, jedno ti je sigurno – bićeš zatrpan informacijama, oglasima i savetima sa svih strana. Ali šta ti zapravo treba? Konkretne informacije, bez foliranja. Gde da tražiš stan, kako da znaš da nisi prevaren, kolike su realne cene i kakva su pravila igre?

Ovaj vodič je pisan baš za tebe – nekoga ko hoće da zna šta ga čeka pre nego što spakuje kofere.

Da li je bolje izdavanje ili kupovina stana u Beču?

Sve zavisi od tvoje situacije. Ako dolaziš na studije, kao radnik na privremenom boravku ili testiraš da li ti se Beč uopšte sviđa – izdavanje je logičan izbor. Jeftinije je, fleksibilnije i ne vezuješ se za jednu lokaciju.

Ako već dugo živiš u Austriji, imaš stabilna primanja i razmišljaš dugoročno, kupovina može biti isplativa. Bečko tržište nekretnina je stabilno, cene rastu, a mnogi stanove kupuju kao investiciju i izdaju ih dalje.

Ukratko:

• Izdavanje je najbolje za početak i privremeni boravak.
• Kupovina je dugoročna opcija – ali nije jednostavna, pogotovo za nerezidente iz Srbije.
• Pojedini ljudi iz Srbije kupuju stanove u Beču kao oblik investiranja u “sigurnu” EU imovinu.

Najpopularniji delovi Beča za život i njihove cene

Beč je podeljen na 23 bezi(r)ka (opštine). Nisu svi isti – neki su elitni i skupi, neki puni studenata, neki „balkanski“ do koske. Evo pregleda najtraženijih delova Beča:

Bezirk	Karakteristike	Iznajmljivanje (€/m²)	Kupovina (€/m²)
1. Innere Stadt	Centar grada, luksuz, istorijska jezgra	18.010,000	10,000
2. Leopoldstadt	Blizina Dunava, porodične četvrti	13.0	6,000
3. Landstraße	Diplomatske četvrti, dobra povezanost	14.0	6,000
4. Wieden	Blizu centra, popularno kod mladih	13.5	6,200
5. Margareten	Urban, dobar za studente i mlade parove	13.0	5,800
6. Mariahilf	Poznata ulica za kupovinu, moderna četvrt	14.0	6,300
7. Neubau	Hipsterski, galerije, alternativna scena	14.5	6,500
8. Josefstadt	Miran, ali blizu centra, skuplji	15.0	7,000
9. Alsergrund	Bolnice, univerziteti, porodičan	14.0	6,500
10. Favoriten	Pristupačan, mešovito stanovništvo	11.0	4,000
11. Simmering	Industrijski, povoljne cene	10.5	3,900
12. Meidling	Mirno, pogodno za porodice	11.5	4,200
13. Hietzing	Zeleni deo, u blizini Schönbrunna	13.0	6,000
14. Penzing	Zelenilo, mirno, porodično	11.0	4,200
15. Rudolfsheim-Fünfhaus	Mešavina kultura, povoljno	12.0	4,500
16. Ottakring	Raznolikost, balkanska zajednica	11.5	4,200
17. Hernals	Rezidencijalni, uzbrdice, mirno	11.5	4,300
18. Währing	Porodičan, više srednja klasa	13.0	5,500
19. Döbling	Luksuzne vile, vinogradi	15.0	8,000
20. Brigittenau	Urban, pristupačan	11.5	4,200
21. Floridsdorf	Novi razvoj, dostupno	11.0	4,100
22. Donaustadt	Velik prostor, porodice, novi kvartovi	11.5	4,300
23. Liesing	Predgrađe, mirno, povoljno	11.0	4,100

Gde da tražiš stan u Beču – pouzdani sajtovi i resursi

Zamisli Beč kao lavirint sa pravilima koja su drugačija od naših. Ako ne znaš gde da tražiš, proći ćeš kao mnogi – klikćeš danima i nerviraćeš se jer ne znaš da li te neko upravo navlači na oglasu.

Evo gde stvarno treba da tražiš stan:

• Willhaben.at – Najveći austrijski oglasnik. Tu je sve – od nameštaja do stanova. Ali pazi, traži se brzo, jer dobri stanovi nestanu za pola dana.
• ImmobilienScout24.at – Profesionalniji oglasi, više posredničkih firmi, ali i veće šanse da te ne prevare.
• Wiener Wohnen – Ovo je najveći gradski stanodavac u Evropi. Grad Beč upravlja sa više od 220.000 stanova, što znači da skoro svaki četvrti stanovnik Beča živi u stanu koji iznajmljuje od grada. Cene su niske, ali procedura nije jednostavna, čeka se red, trebaš dokaz o boravku i prihodu. I da, nije za turiste ili kratkoročne iznajmljivače.
• Genossenschaften (stambene zadruge) – Ove zadruge nude stanove uz članstvo i određene uplate. Povoljnije su od tržišta, ali ulazak zahteva kapital i strpljenje.
• Facebook grupe i forumi – Samo ako ti je dosadno da veruješ ljudima koje nikad nisi video. Postoji i grupa “Srbi u Beču – stanovi i oglasi” – korisna, ali bez garancija.

Napomena: Ako u oglasu piše “Provisionsfrei” – to znači bez agencijske provizije. Ako piše “Kaution 3 BMM”, to je depozit u visini tri mesečne kirije. Nije prevara, samo austrijska realnost.

Na šta da paziš kad iznajmljuješ ili kupuješ stan

Ljudi iz Srbije često prave istu grešku – gledaju samo cenu mesečne kirije, a zaborave da stanarina nije sve. Evo najvažnijih stvari koje trebaš da znaš:

1. Provision (provizija agencije)

• Ako stan daje agencija, platićeš i nju. To zna da bude 1 do 2 kirije plus PDV, jednom.
• Stanovi bez provizije su najtraženiji. Prepoznaj ih po reči “provisionsfrei” u oglasima.

2. Kaution (depozit)

• Standardno je 3 kirije, mada neki traže i 6. Dobijaš nazad kada se iseliš, ali samo ako nisi napravio štetu.
• Moraš da imaš novac odmah pri ruci, nije stvar za pregovaranje.

3. Betriebskosten (troškovi zgrade)

• Nisu uključeni u osnovnu kiriju. Uvek proveri šta sve ulazi: voda, lift, čišćenje, đubre…
• Obično dodatnih 100–250€ mesečno, u zavisnosti od zgrade.

4. Ugovor i raskid

• Minimalno trajanje zakupa često je 1 godina. Raskid bez penala je moguć tek posle tog perioda, uz otkazni rok od 3 meseca.
• Ako se seliš ranije, moraš da nađeš zamenu (Nachmieter), inače plaćaš prazne mesece.

5. Prevara = ako je cena “predobra”
Ako vidiš luksuzni stan u 1. bezirku za 500€, a opis je na lošem engleskom i traže da uplatiš novac unapred bez gledanja stana – beži od toga.

kako izgleda tipičan stan u Beču?

Ako očekuješ stanove kao kod nas – sa šankom, klima uređajem i terasom s pogledom na Dunav – možda se iznenadiš. Evo šta stvarno možeš da očekuješ kada tražiš stan u Beču:

1. Kvadratura i raspored

• Većina stanova ima visoke plafone (3m i više) i klasičan raspored: hodnik, odvojena kuhinja, velika soba.
• Stanovi su često nenamešteni, i kad kažem nenamešteni – to znači bez kuhinje, bez ormara, ponekad bez rasvete. Ako ima kuhinju, to piše: Einbauküche.
• Garsonjere su od 25 do 35m², jednosobni od 40 do 55m², dvosobni idu od 60 do 80m².

2. Grejanje

• Najčešće je tzv. Gasetagenheizung – gasni bojler u stanu koji greje vodu i radijatore. Ti kontrolišeš trošak, ali moraš da se brineš o servisu i bezbednosti.
• Noviji stanovi imaju centralno grejanje, a neki čak i podno.

3. Lift, podrum, biciklarnica

• Lift nije standard u svim zgradama. Ako ti je stan na 3. spratu bez lifta – pripremi noge.
• Skoro svi stanovi imaju podrumsku prostoriju (Keller) i mesto za bicikl (Fahrradraum).
• Terasa? Retkost. Balkon? Pojavi se. Lođa? Pitaš, pa se nadaš.

Koliki su mesečni troškovi stanovanja u Beču?

Ljudi često vide da je stan 600€ i pomisle: “Super, to mogu da platim.” A onda dođu režije, depoziti, takse, osiguranje… i više ne zvuči tako super.

Evo realne računice mesečnih troškova:

Stavka	Prosečan trošak (€)	Napomena
Stanarina (Miete)	600–1.000	zavisi od bezirka i kvadrature
Troškovi zgrade (Betriebskosten)	100–250	voda, đubre, čišćenje, lift
Grejanje i topla voda	60–120	zavisi od tipa grejanja
Struja	30–60	prosečno za jednosoban stan
Internet	30–40	A1, Magenta ili Drei
TV i radio taksa (GIS)	20	plaća se mesečno ako imaš TV/radio
Osiguranje stana (neobavezno, ali pametno)	10–20	pokriva štete, krađe itd.

Ukupno: između 850 i 1.500€ mesečno, u zavisnosti od lokacije, tipa grejanja i navika.

Kako da prijaviš boravak u Beču i koja ti je dokumentacija potrebna

Ne postoji “samo da svratim do Beča” ako planiraš da živiš i iznajmljuješ stan. Austrijanci vole red, i ako ga ne ispoštuješ – kazna stiže brže nego što si mislio.

1. Meldezettel (prijava adrese)
Bez ovog papira – nema interneta, nema računa u banci, nema ništa. To je prijava boravišta i moraš je podneti u roku od 3 dana od useljenja.
Treba ti:

• pasoš
• ugovor o najmu (Mietvertrag)
• popunjen formular (dobija se online ili u opštini)
• potpis vlasnika stana

Popunjava se jednostavno, ali često treba zakazati termin u MA 35 (Magistrat).

2. Boravišna dozvola (ako si državljanin Srbije)
Ako nisi EU državljanin, a planiraš da živiš duže od 90 dana – treba ti boravišna dozvola (Aufenthaltsbewilligung).
Najčešće opcije:

• Student
• Radnik sa ugovorom
• Porodično spajanje

Oni proveravaju i tvoje prihode, zdravstveno osiguranje, smeštaj, i traže dokaz da imaš gde da živiš i čime da se izdržavaš.

3. Prijava TV-a i radija (GIS)
Ako u stanu imaš uređaj za prijem (TV, radio, čak i laptop sa TV tunerom) – moraš da platiš GIS. Neprijavljena gledanost = kazna. Ako ne koristiš – možeš se odjaviti, ali trebaš dokazati da uređaj ne koristiš.

4. Otvaranje bankovnog računa
Bez adrese u Beču – nema ni računa. Kad dobiješ Meldezettel, možeš da odeš u Sparkasse, Erste Bank, BAWAG ili druge banke. Treba ti i pasoš.

Koja su tvoja prava i obaveze kao podstanara ili vlasnika

Austrija je pravna država. To znači da, kad potpišeš ugovor – pravila se poštuju. Ne kao kod nas „možeš da se iseliš kad hoćeš“. Možeš, ali plati.

1. Minimalno trajanje zakupa
Najčešće je to 3 godine – uz opciju raskida nakon 1 godine, uz otkazni rok od 3 meseca. Ako potpišeš na 5 ili 10 godina – poštuješ to, osim ako nije drugačije navedeno.

2. Povećanje kirije
Vlasnik ne može da ti diže kiriju kad hoće. Postoje pravila, indeksi inflacije i državne granice. Ako se nagodiš fiksno – ne sme da menja cenu do roka.

3. Popravke i održavanje

• Male popravke (sijalice, slavine) plaćaš ti.
• Velike kvarove (grejanje, instalacije) rešava i plaća vlasnik.
• Ako ne održava stan – imaš pravo da se žališ u Arbeiterkammer ili čak na sud.

4. Iseljenje i depozit
Kada izlaziš – stan mora biti u stanju u kom si ga preuzeo. Ako ima štete – deo ili ceo depozit može da ti se zadrži. Sve se piše u predaji stana (Übergabeprotokoll).

5. Šta ako vlasnik ne igra po pravilima?
Austrija ima zaštitu podstanara. Možeš kontaktirati Mietervereinigung, Arbeiterkammer, pa čak i podići tužbu. Imaj sve dokumentovano – poruke, slike, ugovor.

Često postavljana pitanja

Koliko iznosi prosečna kirija za jednosoban stan u Beču?
Prosečno između 700 i 1.000€ mesečno, uključujući troškove zgrade, bez režija. Cene se razlikuju po bezircima – 10. bezirk je znatno jeftiniji od centra.

Mogu li da iznajmim stan u Beču bez agencije?
Da. Na Willhaben i Wiener Wohnen možeš pronaći stanove bez provizije (provisionsfrei). Takođe i u Facebook grupama, ali sa više opreza.

Koliko stanova izdaje grad Beč?
Grad Beč upravlja sa preko 220.000 stanova, što ga čini najvećim javnim stanodavcem u Evropi. Više na wien.gv.at.

Mogu li kao državljanin Srbije da kupim stan u Beču?
Možeš, ali moraš proći kroz dodatne administrativne korake, uključujući dozvolu za kupovinu nekretnine kao stranac (Grundverkehrsgenehmigung). Najbolje je angažovati notara ili advokata koji zna procedure za nerezidente.

Šta mi je potrebno za prijavu boravka u Beču?

• Meldezettel – formular koji potpisuješ zajedno sa stanodavcem
• Ugovor o najmu
• Pasoš
  Sve informacije: Meldezettel PDF i uputstva

Kako da izračunam sve mesečne troškove stanovanja?
Dodaj:

• Kiriju
• Betriebskosten
• Struju i grejanje
• Internet
• GIS (TV i radio taksu)
  Ukupno: 850–1.500€ mesečno, u zavisnosti od stana i lokacije.

Postoji li pomoć države za podstanare sa niskim prihodima?
Da. Beč nudi subvencije za stanovanje (Wohnbeihilfe), ali moraš imati prijavljeno boravište i nizak prihod. Više informacija: Wohnbeihilfe Beč

---

korisni linkovi za traženje stanova i registraciju

• Willhaben.at – Najveći oglasnik u Austriji
• ImmobilienScout24 – Stanovi, kuće, poslovni prostori
• Wiener Wohnen – gradski stanovi
• Meldezettel – prijava boravka (PDF)
• MA35 – Imigracija i boravak
• GIS – TV i radio taksa
• Wohnbeihilfe – Subvencije za stanovanje
• Mietervereinigung Wien – Zaštita prava podstanara