🌐
srpskiDeutschEnglishNederlandsEspañolItaliano日本語РусскийSlovenčinaPolskiFrançaisMagyar
Informácie o službách

sprievodca prenájmom a nákupom apartmánov vo Viedni

7. apríla 2025 · autor: ivan · 10 min.
beč.rs

Viedeň je mesto, ktoré láka ľudí z celého sveta – za prácou, štúdiom, kvalitou života a často aj kvôli túžbe uniknúť z chaosu balkánskych systémov. Ak pochádzate zo Srbska a plánujete vo Viedni bývať, študovať, prenajímať či dokonca kupovať byt, jedno je isté – informáciami, reklamami a radami budete zavalení zo všetkých strán. Čo však skutočne potrebujete? Konkrétne informácie, bez fólií. Kde hľadať byt, ako viete, že vás neokradli, aké sú skutočné ceny a aké sú pravidlá hry?

Tento sprievodca je napísaný práve pre vás – niekoho, kto chce vedieť, čo ich čaká, kým si zbalí kufre.

Je lepšie prenajať si byt vo Viedni?-div><1">Je lepšie si prenajať alebo kúpiť byt vo Viedni?-div><1"> všetko závisí od vašej situácie. Ak prídete študovať, brigádovať alebo otestovať, či sa vám Viedeň vôbec páči -

Všetko závisí od vašej situácie. Ak prichádzate študovať, brigádovať alebo otestovať, či sa vám Viedeň vôbec páči - vydavateľstvo je logickou voľbou. Je to lacnejšie, flexibilnejšie a nie ste viazaní na jednu lokalitu.

Ak žijete v Rakúsku dlhodobo, máte stabilný príjem a uvažujete dlhodobo, nákup môže byť ziskový. Viedenský realitný trh je stabilný, ceny rastú a mnohí ľudia kupujú byty ako investíciu a prenajímajú ich.

V skratke:

Najobľúbenejšie časti Viedne na bývanie a ich ceny

Viedeň sa delí na 23 bezi(r)ka (obce). Nie sú všetky rovnaké – niektoré sú elitné a drahé, niektoré sú plné študentov, niektoré sú „balkánsky“ až do špiku kostí. Tu je prehľad najvyhľadávanejších častí Viedne:

Bezirk Funkcie Nájomné (€/m²) Kúpa1€/m² Innere Stadt
1. Innere Stadt Centrum mesta, luxusné, historické jadro 18,0 10 000
2. Leopoldstadt Pri Dunaji, rodinná štvrť 13.0 6 000
3. Landstraße Diplomatické okresy, dobrá konektivita 14,0 6 000
4. Wieden Blízko centra, obľúbené u mladých 13.5 6 200
5. Margareten Urban, vhodné pre študentov a mladé páry 13,0 5 800
6. Mariahilf Slávna nákupná ulica, módna štvrť 14.0 6 300
7. Neubau Hipster, galérie, alternatívna scéna 14.5 6 500
8. Josefstadt Tiché, ale blízko centra, drahšie 15,0 7 000
9. Alsergrund Nemocnice, univerzity, rodina 14,0 6 500
10. Obľúbené Cenovo dostupná, zmiešaná populácia 11,0 4 000
11. Simmering Priemyselné, výhodné ceny 10,5 3 900
12. Meidling Tiché, vhodné pre rodinu 11.5 4 200
13. Hietzing Zelená časť, neďaleko Schönbrunnu 13,0 6 000
14. Penzing Zelený, pokojný, rodinný 11.0 4 200
15. Rudolfsheim-Fünfhaus Kultúrny mix, cenovo dostupné 12,0 4 500
16. Ottakring Rozmanitosť, balkánska komunita 11.5 4 200
17. Hernals Obytné, kopce, tiché 11,5 4 300
18. Währing Rodina, stredná trieda 13,0 5 500
19. Döbling Luxusné vily, vinice 15,0 8 000
20. Brigittenau Mestská, prístupná 11.5 4 200
21. Floridsdorf Nový vývoj, k dispozícii 11.0 4 100
22. Donaustadt Veľký priestor, rodiny, nové štvrte 11,5 4 300
23. Liesing Predmestie, tiché, cenovo dostupné 11,0 4 100

Kde hľadať byt vo Viedni

Predstavte si Viedeň ako bludisko s pravidlami, ktoré sú odlišné od našich. Ak neviete, kde hľadať, skončíte ako mnoho ľudí – budete klikať celé dni a budete sa rozčuľovať, pretože neviete, či sa vás niekto nesnaží oklamať reklamou.

Tu by ste mali skutočne hľadať byt:

  • 132">div-div data-bec-bec-3Willha - Najväčšia rakúska inzertná stránka. Je tam všetko – od nábytku až po byty. Ale pozor, hľadajte rýchlo, pretože dobré byty zmiznú do pol dňa. – Najväčšie rakúske inzeráty. Je tam všetko – od nábytku až po byty. Ale pozor, hľadanie je rýchle, pretože dobré byty miznú do pol dňa.
  • Wien data-bec-segment="137"> - Toto je
  • Wiener Wohnen– Toto je ononajväčší mestský prenajímateľ v Európe. Mesto Viedeň spravuje viac ako 220 000 bytov, čo znamená, že takmer každý štvrtý obyvateľ Viedne býva v byte prenajatom od mesta. Ceny sú nízke, ale postup nie je jednoduchý, treba čakať v rade, treba doklad o bydlisku a príjme. A áno, nie je to pre dovolenkárov ani krátkodobých prenajímateľov.
  • Genossenschaften (bytové družstvá) – Tieto družstvá ponúkajú byty s členstvom a určitými platbami. Sú lacnejšie ako trh, no vstup si vyžaduje kapitál a trpezlivosť.
  • Facebookové skupiny a fóra – Iba ak vás už nebaví dôverovať ľuďom, ktorých ste nikdy nestretli. Existuje aj skupina „Srbi vo Viedni – apartmány a reklamy“ – užitočné, ale bez záruk.

Poznámka: Ak je v reklame uvedené „Provisionsfrei“4. Dohoda a výpoveďbez RK. Ak je napísané „Pozor 3 BMM“, ide o kauciu vo výške trojmesačného nájmu. Nie je to podvod, len rakúska realita.

Na čo si dať pozor pri prenájme alebo kúpe bytu

Ľudia zo Srbska robia často rovnakú chybu – pozerajú sa len na cenu mesačného nájmu, pričom zabúdajú, že nájomné nie je všetko. Tu sú najdôležitejšie veci, ktoré potrebujete vedieť:

1. Provízia (agentúrna provízia)

  • Ak byt poskytuje agentúra, zaplatíte ju aj vy. To môže byť 1 až 2 nájomné plus DPH, jednorazovo.
  • Apartmány bez provízie sú najžiadanejšie. Rozpoznajte ich podľa slova “provisionsfrei” v reklamách.

2. Kaucia (záloha)

  • Štandard je 3 nájmy, aj keď niektorí žiadajú 6. Vrátite ju, keď sa odsťahujete, ale iba v prípade, že ste nespôsobili žiadnu škodu.
  • Musíte mať peniaze hneď po ruke, nie je to obchodovateľná položka.

3. Betriebskosten (náklady na stavbu)

  • Nie je zahrnuté v základnom nájomnom. Vždy skontrolujte, čo je v cene: voda, výťah, upratovanie, odpadky...
  • Zmluva a výpoveď100-250 € mesačne v závislosti od budovy.

4. Dohoda a výpoveď

  • Minimálna dĺžka trvania prenájmu je často 1 rok. Ukončenie bez sankcií je možné až po uplynutí tejto doby s výpovednou lehotou 3 mesiace.
  • Ak sa presťahujete skôr, musíte si nájsť náhradu (Nadiv>
    data-bec-segment="185">), inak platíte prázdne mesiace.), inak platíte za prázdne mesiace.

5. Podvod = ak je cena "príliš dobrá"
Ak uvidíte luxusný byt v 1. bezirku za 500 € a popis je v zlej angličtine a požiadajú vás, aby ste zaplatili peniaze vopred bez toho, aby videli byt - dajte sa od tohoutekajte od neho

aký je typický apartmán vo Viedni?

ako vyzerá typický byt vo Viedni?

Ak očakávate byty ako u nás - s barom, klimatizáciou a terasou s výhľadom na Dunaj, možno budete prekvapení. Tu je to, čo môžete skutočne očakávať pri hľadaní bytu vo Viedni:

1. Štvorcové zábery a dispozičné riešenie

  • Väčšina bytov má vysoké stropy (3 m a viac) a klasické usporiadanie: chodba, samostatná kuchyňa, veľká izba.
  • div. data-bec-segment="197">nezariadenýnezariadený, a keď hovorím nezariadený - znamená to bez kuchyne, šatníka, niekedy bez osvetlenia. Ak má kuchyňu, hovorí: Einbauküche.
  • Štúdiá sú od 25 až 35 m² jedna miestnosť, jedna spálňa z 40 až 55 m², dvojizbové izby majú rozlohu od 60 až 80 m².-2seg="207">.

2. Kúrenie

  • Najčastejším je takzvaný Gasetagenheizung – plynový kotol v byte, ktorý ohrieva vodu a radiátory. Náklady máte pod kontrolou, ale musíte sa postarať o služby a bezpečnosť.
  • Novšie byty majú ústredné kúrenie a niektoré dokonca data-divs.

3. Výťah, pivnica, úschovňa bicyklov

  • Výťah nie je štandardom vo všetkých budovách. Ak je váš byt na 3. poschodí bez výťahu – pripravte si nohy.
  • Takmer všetky apartmány majú pivničnú miestnosť (Keller) a miesto pre bicykle (Fahrradraum-22
  • Terasa? Vzácnosť. Balkón? Objavte sa. Loggia? Pýtate sa, potom dúfate.

Aké sú mesačné náklady na bývanie vo Viedni?

Ľudia často vidia, že byt stojí 600 eur a myslia si: „Super, to môžem zaplatiť.“ A potom služby, zálohy, dane, poistenie... a už to neznie tak skvele.

Tu výpočty skutočných mesačných nákladov:

Položka Priemerné náklady (€) Poznámka
Nájomné (Miete) 600 – 1 000 závisí od veľkosti a nákladov na rozlohu dát
(Betriebskosten)
Stavebné náklady (Betriebskosten) 100–250 voda, odpadky, upratovanie, výťah
Kúrenie a teplá voda 2-divs9–1de o type kúrenia závisia od typu vykurovania
elektrika 30–60 priemer pre jednoizbový byt
internetA1, Magenta alebo Drei poistenie 30 – 40 A1, Magenta alebo Drei
Televízna a rozhlasová daň (GIS) 20 platená mesačne, ak máte poistenie TV/rádia<4>House smart)
Poistenie bytu (voliteľné, ale inteligentné) 10-20 kryté poškodenie, krádež atď.

Celkovo: od 850 EUR do 1 500 EUR za mesiac podľa typu vykurovania a umiestnenia, 253"> data-bec-segment="254">Ako zaregistrovať pobyt vo Viedni a akú dokumentáciu potrebujete

Ako si zaregistrovať pobyt vo Viedni a akú dokumentáciu potrebujete

Neexistuje nič také ako „len sa zastaviť vo Viedni“, ak plánujete bývať a prenajímať si byt. Rakúšania milujú poriadok a ak ho nerešpektujete – trest príde rýchlejšie, ako ste si mysleli.

1. Meldzettel (registrácia adresy)
Bez tohto papiera – žiadny internet, žiadny bankový účet, nič. Toto je žiadosť o pobyt a musíte ju odoslať do 3 dní od nasťahovania.
Potrebujete:

  • pasovu zmluvu
    (Mietvertrag)
  • zmluva o prenájme (Mietvertrag)
  • vyplnený formulár (dostupný online alebo na magistráte)
  • podpis vlastníka bytu

Je ľahké ho vyplniť, často si však musíte dohodnúť stretnutie v MA 35

2. Povolenie na pobyt (ak ste občanom Srbska)
Ak nie ste občanom EÚ a plánujete žiť dlhšie ako 90 dní - potrebujete povolenie na pobyt (Aufenthaltsbewilligung).
Najčastejšie možnosti:

  • Študent
  • Pracovník na dohodu
  • Zlúčenie rodiny

Skontrolujú aj váš príjem, zdravotné poistenie, bývanie, a hľadajú dôkaz, že máte kde bývať a máte sa čím živiť.

3. Registrácia TV a rádia (GIS)
Ak máte v byte prijímacie zariadenie (TV, rádio, dokonca aj notebook s TV tunerom) - GIS si musíte zaplatiť. Nenahlásená sledovanosť = penalizácia. Ak ju nepoužívate, môžete sa odhlásiť, ale musíte preukázať, že zariadenie nepoužívate.

4. Otvorenie bankového účtu
Bez adresy vo Viedni – bez účtu. Keď dostanete Meldzettel, môžete ísť do Sparkasse, Erste Bank, BAWAG alebo iných bánk. Potrebujete aj cestovný pas.

Aké máte práva a povinnosti ako nájomca alebo vlastník

Rakúsko je právny štát. To znamená, že pri podpise zmluvy sa dodržiavajú pravidlá. Nie ako u nás "môžeš sa odsťahovať kedy chceš". Môžete, ale zaplaťte.

1. Minimálna doba trvania nájmu
Najčastejšie sú to 3 roky - s možnosťou ukončenia po 1 roku, s 3 mesiace 3 mesiace. Ak podpíšete zmluvu na 5 alebo 10 rokov – rešpektujete to, pokiaľ nie je uvedené inak.

2. Zvýšenie nájomného
Majiteľ vám nemôže zvýšiť nájom, kedy chce. Existujú pravidlá, indexy inflácie a národné hranice. Ak sa dohodnete na pevnej cene – do uzávierky sa cena nesmie zmeniť.

3. Opravy a údržba

  • Za drobné opravy (žiarovky, vodovodné batérie) platíte.
  • Väčšie poruchy (kúrenie, inštalácie) rieši a uhrádza majiteľ.
  • Ak byt neudržiava - máte právo podať sťažnosť na Arbeiterkammer alebo aj na súd.

4. Sťahovanie a vklad
Pri vysťahovaní - byt musí byť v stave, v akom ste ho prevzali. Ak dôjde k poškodeniu - časť alebo celá záloha vám môže byť zadržaná. Všetko je spísané v odovzdaní bytu (Übergabeprotokoll).

5. Čo ak vlastník nehrá podľa pravidiel?
Rakúsko má ochranu nájomníkov. Môžete sa obrátiť na Mietervereinigung, Arbeiterkammer a dokonca podať žalobu. Majte všetko zdokumentované – správy, obrázky, zmluvu.

Často kladené otázky

Koľko stojí priemerné nájomné za jednoizbový byt vo Viedni?
0 0 € za 1 08 € za 1 € mesiac700 EUR a 1 000 EUR mesačne vrátane stavebných nákladov, bez energií. Ceny sa líšia podľa okresov – 10. obvod je výrazne lacnejší ako centrum.

Môžem si prenajať byt vo Viedni bez agentúry?
Áno. Na stránkach Willhaben a Wiener Wohnen nájdete byty bez provízie (provisionsfrei). Aj v skupinách na Facebooku, ale s väčšou opatrnosťou.

Koľko bytov prenajíma mesto Viedeň?
Mesto Viedeň spravuje viac ako 220 000 bytov, čo z nej robí najväčším verejným prenajímateľom. v Európe. Viac na wien.gv.at.

Môžem si ako občan Srbska kúpiť byt vo Viedni?
Môžete, ale musíte prejsť ďalšími administratívnymi krokmi

povolenie na kúpu nehnuteľnosti ako cudzinec (Grundverkehrsgenehmigung)povolenie na kúpu nehnuteľnosti ako cudzinec (Grundverkehrsgenehmigung). Najlepšie je najať si notára alebo právnika, ktorý pozná postupy pre nerezidentov.

Čo potrebujem na žiadosť o pobyt vo Viedni?

  • Meldezettel - formulár, ktorý podpíšete spolu s pozemkom
  • Zmluvu o prenájme
  • Pas
    Všetky informácie: Meldezettel PDF a pokyny

Ako vypočítam všetky mesačné náklady na bývanie?Prenájom
Pridať:

  • Nájomné
  • Betriebskosten
  • Elektrina a kúrenie
  • Internet
  • GIS (Televízia a rádio)Total taxment">GIS (5-div) TV a rádio
    Spolu: 850 € – 1 500 € mesačne v závislosti od bytu a lokality.

Existuje vládna pomoc pre nájomníkov s nízkymi príjmami?
Áno. Viedeň ponúka dotácie na bývanie (Wohnbeihilfe), ale musíte mať nahlásené bydlisko a nízky príjem. Viac informácií: Wohnbeihilfe Viedeň

užitočné odkazy na vyhľadávanie a registráciu apartmánov