Квартиры в Вене: полное руководство по аренде, покупке и проживанию

Вена — город, который привлекает людей со всего мира — работой, учебой, качеством жизни, а зачастую и желанием сбежать от хаоса балканских систем. Если вы приехали из Сербии и планируете жить, учиться, снимать или даже покупать квартиру в Вене, одно можно сказать наверняка – вы будете завалены информацией, объявлениями и советами со всех сторон. Но что вам действительно нужно? Конкретная информация, без срывов. Где искать квартиру, как узнать, что вас не обманули, каковы реальные цены и каковы правила игры?

Этот гид написан специально для вас - тех, кто хочет знать, что его ждет, прежде чем паковать чемоданы.

Что лучше — снять или купить квартиру в Вене?

Все зависит от вашей ситуации. Если вы приехали учиться, в качестве временного работника или проверить, нравится ли вам вообще Вена - публикация является логичным выбором. Это дешевле, гибче и вы не привязаны к одному месту.

Если вы уже давно живете в Австрии, имеете стабильный доход и думаете о долгосрочной перспективе, покупка может быть выгодной. Рынок недвижимости Вены стабилен, цены растут, и многие люди покупают квартиры в качестве инвестиций и сдают их в аренду.

Короче:

• Аренда — лучший вариант для начала и временного пребывания.
• Покупка — это долгосрочный вариант, но не простой, особенно для нерезидентов из Сербии.
• Некоторые жители Сербии покупают квартиры в Вене как форма инвестирования в «безопасную» недвижимость ЕС.

Самый распространенный вариант популярные для проживания районы Вены и их цены

Вена разделена на 23 бези(р)ка (муниципалитеты). Они не все одинаковые – некоторые элитные и дорогие, некоторые полны студентов, некоторые «балканские» до мозга костей. Вот обзор самых востребованных частей Вены:

Где искать квартиру в Вене - надежные сайты и resources

Думайте о Вене как о лабиринте с другими правилами, чем у нас. Если вы не знаете, где искать, вы окажетесь, как и многие люди: вы будете кликать по ссылкам целыми днями и раздражаться, потому что не знаете, подключает ли вас кто-то к объявлению.

Вот где вам действительно следует искать квартиру:

• Willhaben.at - Крупнейший австрийский сайт объявлений. Есть все - от мебели до квартир. Но будьте осторожны, ищите быстро, потому что хорошие квартиры исчезают за полдня.
• ImmobilienScout24.at - Больше профессиональной рекламы, больше брокерских фирм, но и больше шансов не быть обманутыми.
• Винер Вонен — это крупнейший городской землевладелец в Европе. Город Вена управляет более 220 000 квартир, а это значит, что почти каждый четвертый житель Вены живет в квартире, арендованной у города. Цены невысокие, но процедура непростая, нужно стоять в очереди, нужно подтверждение места жительства и дохода. И да, это не для туристов или краткосрочных арендаторов.
• Genossenschaften (жилищные кооперативы) – эти кооперативы предлагают квартиры с членством и определенными платежами. Они дешевле рыночных, но для входа требуется капитал и терпение.
• Группы и форумы Facebook — только если вы устали доверять людям, которых никогда не встречали. Еще есть группа "Сербы в Вене - квартиры и объявления" - полезная, но без гарантий.

Примечание: Если в объявлении написано "Provisionsfrei" - это означает отсутствие комиссий агентства. Если написано "Внимание 3 BMM", это залог в размере трехмесячной арендной платы. Это не мошенничество, а австрийская действительность.

На что следует обратить внимание при аренде или покупке квартиры

Жители Сербии часто допускают ту же ошибку – смотрят только на цену ежемесячной арендной платы и забывают, что арендная плата – это еще не все. Вот самое важное, что вам нужно знать:

1. Комиссия (комиссия агентства)

• Если квартира предоставлена ​​агентством, вы также заплатите ее. Это может быть 1-2 арендные платы плюс НДС единоразово.
• Самыми востребованными являются квартиры без комиссии. Узнайте их по слову “provisionsfrei” в объявлениях.

2. Депозит (депозит)

• Стандартно составляет 3 арендные платы, хотя некоторые просят 6. Вы получаете его обратно при выезде, но только в том случае, если вы не причинили никакого ущерба.
• У вас должны быть деньги сразу под рукой, это не подлежит обсуждению.

3. Бетрибскостен (расходы на строительство)

• Не включены в базовую арендную плату. Всегда проверяйте, что включено: вода, лифт, уборка, мусор...
• Обычно дополнительно 100–250 евро в месяц, в зависимости от здания.

4. Контракт и прекращение действия

• Минимальный срок аренды часто составляет 1 год. Расторжение договора без штрафных санкций возможно только по истечении этого периода с уведомлением в течение 3 месяцев.
• Если вы переедете раньше, вам придется найти замену (Нахмитер), в противном случае вы платите пустые месяцы.

5. Мошенничество = если цена "слишком хорошая"
Если вы видите шикарную квартиру в 1-м безирке за €500, а описание на плохом английском и просят заплатить деньги вперед, не видя квартиру - бегите от нее.

как выглядит типичная квартира в Вене?

Если вы ожидаете такие апартаменты, как наши - с баром, кондиционером и террасой с видом на Дунай - вы можете быть удивлены. Вот чего вы действительно можете ожидать при поиске квартиры в Вене:

1. Площадь и планировка

• Большинство квартир имеют высокие потолки (3 м и более) и классическую планировку: коридор, отдельная кухня, большая комната.
• Квартиры часто без мебели, и когда я говорю без мебели - это означает отсутствие кухни, никакого гардероба, иногда никакого освещения. Если там есть кухня, там написано: Einbauküche.
• Студии от 25 до 35м², однокомнатные от 60 до 80 м², двухкомнатные от от 60 до 80 м².

2. Отопление

• Наиболее распространенным является так называемое Gasetagenheizung – газовый котел в квартире, который нагревает воду и радиаторы. Вы контролируете расходы, но должны позаботиться об обслуживании и безопасности.
• В новых квартирах есть центральное отопление, а в некоторых даже пол.

3. Лифт, подвал, помещение для велосипедов

• Лифт имеется не во всех зданиях. Если ваша квартира на 3 этаже без лифта – готовьте ноги.
• Почти во всех квартирах есть подвальное помещение (Келлер) и место для велосипедов (Фаррадраум).
• Терраса? Редкость. Балкон? Появляться. Лоджия? Вы спрашиваете, значит, надеетесь.

Какова ежемесячная стоимость жилья в Вене?

Люди часто видят, что квартира стоит 600 евро, и думают: «Отлично, я могу это заплатить». А потом коммунальные услуги, депозиты, налоги, страхование... и это уже не звучит так здорово.

Вот расчеты реальных ежемесячных расходов:

Итого: от 850 до 1500 евро в месяц, в зависимости от местоположения, тип отопления и привычки.

Как оформить пребывание в Вене и какая документация нужна

Не бывает «просто заехать в Вену», если вы планируете жить и снимать квартиру. Австрийцы любят порядок, и если его не уважать – наказание наступит быстрее, чем вы думали.

1. Мелдзеттель (адресная регистрация)
Без этой бумаги – ни интернета, ни банковского счета, ничего. Это заявление на получение вида на жительство, и вы должны подать его в течение 3 дней с момента переезда.
Вам необходимо:

• паспорт
• договор аренды (Mietvertrag)
• заполненная форма (доступна онлайн или в муниципалитете)
• подпись владельца квартиры

Заполнить легко, но часто приходится записываться на прием в магистратуре 35 (магистрат).

2. Вид на жительство (если вы гражданин Сербии)
Если вы не являетесь гражданином ЕС и планируете прожить более 90 дней - вам необходим вид на жительство (Aufenthaltsbewilligung).
Самые распространенные варианты:

• Студент
• Работник по контракту
• Воссоединение семьи

Также проверяют ваш доход, здоровье страхование, жилье и найдите доказательства того, что вам есть где жить и чем себя содержать.

3. Регистрация телевидения и радио (ГИС)
Если у вас в квартире есть приемное устройство (телевизор, радио, даже ноутбук с ТВ-тюнером) - за ГИС придется платить. Несообщенное количество просмотров = штраф. Если вы его не используете, вы можете выйти из системы, но вам необходимо доказать, что вы не используете устройство.

4. Открытие банковского счета
Нет адреса в Вене – нет счета. Получив Meldzettel, вы можете обратиться в Sparkasse, Erste Bank, BAWAG или другие банки. Вам также понадобится паспорт.

Каковы ваши права и обязанности как арендатора или владельца?

Австрия — правовое государство. Это значит, что когда вы подписываете договор – правила соблюдаются. Не так, как у нас: «Вы можете съехать, когда захотите». Можно, но заплатите.

1. Минимальный срок аренды
Чаще всего это 3 года - с возможностью расторжения через 1 год, с периодом уведомления 3 года. месяцев. Если вы подписываете договор на 5 или 10 лет — вы уважаете это, если не указано иное.

2. Повышение арендной платы
Владелец не может повышать арендную плату, когда захочет. Есть правила, индексы инфляции и национальные границы. Если вы остановились на фиксированной цене - она ​​не должна изменять цену до наступления крайнего срока.

3. Ремонт и обслуживание

• Вы платите за мелкий ремонт (лампочки, краны).
• Крупные неисправности (отопление, монтаж) устраняет и оплачивает владелец.
• Если он не обслуживает квартиру - вы имеете право подать жалобу в Arbeiterkammer или даже в суд.

4. Выезд и залог
При выселении - квартира должна быть в том состоянии, в котором вы ее приняли. При наличии ущерба – часть или весь залог могут у вас удержать. Все записано в акте приема-передачи квартиры (Übergabeprotokoll).

5. Что, если владелец не играет по правилам?
В Австрии действует защита арендаторов. Вы можете обратиться в Mietervereinigung, Arbeiterkammer и даже подать иск. Имейте все задокументированное — сообщения, фотографии, договор.

Часто задаваемые вопросы

Сколько в среднем стоит аренда однокомнатной квартиры в Вене?
В среднем между 700 и 1000 евро в месяц, включая расходы на строительство, без учета коммунальных услуг. Цены варьируются в зависимости от района — 10-й район значительно дешевле центра.

Можно ли снять квартиру в Вене без агентства?
Да. В Виллхабене и Винер-Вонен можно найти квартиры без провизии (provisionsfree). Также в группах Facebook, но с большей осторожностью.

Сколько квартир сдает в аренду город Вена?
Город Вена управляет более 220 000 квартир, что делает его крупнейшим государственным арендодателем. в Европе. Подробнее на wien.gv.at.

Могу ли я, как гражданин Сербии, купить квартиру в Вене?
Можете, но вам придется пройти дополнительные административные шаги, включая разрешение на покупку недвижимости иностранцем (Grundverkehrsgenehmigung). Лучше всего нанять нотариуса или адвоката, который знает процедуры для нерезидентов.

Что мне нужно, чтобы подать заявление на получение вида на жительство в Вене?

• Meldezettel – форма, которую вы подписываете вместе с арендодателем
• Договор аренды
• Паспорт
  Вся информация: Meldezettel PDF и инструкции

Как все рассчитать ежемесячные расходы на жилье?
Добавить:

• Аренда
• Бетрибскостен
• Электричество и отопление
• Интернет
• ГИС (налог на телевидение и радио)
  Всего: 850–1500 евро в месяц, в зависимости от квартиры и местоположения.

Предоставляется ли государственная помощь малообеспеченным арендаторам?
Да. Вена предлагает жилищные субсидии (Wohnbeihilfe), но для этого необходимо иметь зарегистрированное место жительства и низкий доход. Дополнительная информация: Wohnbeihilfe Vienna

полезные ссылки для поиска и регистрации квартир

• Willhaben.at — крупнейший в Австрии объявления
• ImmobilienScout24 - Квартиры, дома, коммерческие помещения
• Винер Вонен - городские квартиры
• Мельдезеттель - регистрация места жительства (PDF)
• MA35 — Иммиграция и проживание
• ГИС – налог на телевидение и радио
• Wohnbeihilfe — Субсидии на жилье
• Mietervereinigung Wien – Защита прав арендаторов