Wenen is een stad die mensen van over de hele wereld aantrekt - voor werk, studie, kwaliteit van leven, en vaak vanwege de wens om te ontsnappen aan de chaos van de Balkansystemen. Als je uit Servië komt en van plan bent om in Wenen te gaan wonen, studeren, huren of zelfs een appartement te kopen, is één ding zeker: je zult overweldigd worden door informatie, advertenties en advies van alle kanten. Maar wat heb je echt nodig? Specifieke informatie, zonder verijdelen. Waar moet je een appartement zoeken, hoe weet je dat je niet bent opgelicht, wat zijn de echte prijzen en wat zijn de spelregels?
Deze gids is speciaal voor jou geschreven - iemand die wil weten wat hem te wachten staat voordat hij zijn koffers pakt.
Is het beter om een appartement in Wenen te huren of te kopen?
Het hangt allemaal af van jouw situatie. Als je komt studeren, als uitzendkracht of om te testen of je Wenen überhaupt leuk vindt - publiceren is een logische keuze. Het is goedkoper, flexibeler en je bent niet gebonden aan één locatie.
Als je al lang in Oostenrijk woont, een stabiel inkomen hebt en op de lange termijn denkt, kopen kan winstgevend zijn. De vastgoedmarkt in Wenen is stabiel, de prijzen stijgen en veel mensen kopen appartementen als investering en verhuren deze vervolgens.
In het kort:
- Huren is het beste voor een start en een tijdelijk verblijf.
- Kopen is een langetermijnoptie - maar niet eenvoudig, vooral voor niet-ingezetenen uit Servië.
- Sommige mensen uit Servië kopen appartementen in Wenen als een vorm van investeren in 'veilig' EU-eigendom.
De meest populaire delen van Wenen om te wonen en hun prijzen
Wenen is verdeeld in 23 bezi(r)ka (gemeenten). Ze zijn niet allemaal hetzelfde: sommige zijn elitair en duur, sommige zitten vol met studenten, sommige zijn "Balkan" tot op het bot. Hier is een overzicht van de meest gewilde delen van Wenen:
| Bezirk | Kenmerken | Huur (€/m²) | Aankoop (€/m²) |
|---|---|---|---|
| 1. Innere Stadt | Stadscentrum, luxe, historische kern | 18,0 | 10.000 |
| 2. Leopoldstadt | Nabij de Donau, familiewijk | 13,0 | 6.000 |
| 3. Landstraße | Diplomatieke districten, goede connectiviteit | 14,0 | 6.000 |
| 4. Wieden | Dicht bij het centrum, populair bij jongeren | 13,5 | 6.200 |
| 5. Margareten | Stedelijk, goed voor studenten en jonge stellen | 13,0 | 5.800 |
| 6. Mariahilf | Bekende winkelstraat, trendy wijk | 14,0 | 6.300 |
| 7. Neubau | Hipster, galerijen, alternatieve scene | 14,5 | 6.500 |
| 8. Josefstadt | Rustig maar dichtbij het centrum, duurder | 15,0 | 7.000 |
| 9. Alsergrund | Ziekenhuizen, universiteiten, familie | 14,0 | 6.500 |
| 10. Favoriten | Betaalbare, gemengde bevolking | 11,0 | 4.000 |
| 11. Sudderen | Industriële, spotprijzen | 10,5 | 3.900 |
| 12. Meidling | Rustig, gezinsvriendelijk | 11,5 | 4.200 |
| 13. Hietzing | Groene gedeelte, nabij Schönbrunn | 13,0 | 6.000 |
| 14. Penzing | Groen, vredig, familie | 11,0 | 4.200 |
| 15. Rudolfsheim-Fünfhaus | Culturele mix, betaalbaar | 12,0 | 4.500 |
| 16. Ottakring | Diversiteit, Balkangemeenschap | 11,5 | 4.200 |
| 17. Hernals | Wonen, heuvels, rustig | 11,5 | 4.300 |
| 18. Währing | Familie, meer middenklasse | 13,0 | 5.500 |
| 19. Döbling | Luxe villa's, wijngaarden | 15,0 | 8.000 |
| 20. Brigittenau | Stedelijk, toegankelijk | 11,5 | 4.200 |
| 21. Floridsdorf | Nieuwe ontwikkeling, beschikbaar | 11,0 | 4.100 |
| 22. Donaustadt | Grote ruimte, gezinnen, nieuwe wijken | 11,5 | 4.300 |
| 23. Gelegen | Voorstad, rustig, betaalbaar | 11,0 | 4.100 |
Waar kunt u een appartement in Wenen zoeken - betrouwbare sites en bronnen
Beschouw Wenen als een doolhof met andere regels dan de onze. Als u niet weet waar u moet zoeken, komt u net als veel mensen terecht: u klikt dagenlang en raakt geïrriteerd omdat u niet weet of iemand u aan een advertentie koppelt.
Hier moet u echt op zoek zijn naar een appartement:
- Willhaben.at - De grootste Oostenrijkse advertentiesite. Alles is aanwezig: van meubels tot appartementen. Maar wees voorzichtig, zoek snel, want goede appartementen verdwijnen binnen een halve dag.
- ImmobilienScout24.at - Professionelere advertenties, meer makelaarskantoren, maar ook een grotere kans om niet opgelicht te worden.
- Wiener Wohnen - Dit is de grootste stedelijke verhuurder in Europa. De stad Wenen beheert meer dan 220.000 appartementen, wat betekent dat bijna elke vierde inwoner van Wenen in een appartement woont dat gehuurd wordt van de stad. De prijzen zijn laag, maar de procedure is niet eenvoudig, je moet in de rij staan, je hebt een bewijs van woonplaats en inkomen nodig. En ja, het is niet voor toeristen of kortetermijnhuurders.
- Genossenschaften (woningcoöperaties) – Deze coöperaties bieden appartementen aan met lidmaatschap en bepaalde betalingen. Ze zijn goedkoper dan de markt, maar toegang vereist kapitaal en geduld.
- Facebook-groepen en forums - Alleen als je het beu bent om mensen te vertrouwen die je nog nooit hebt ontmoet. Er is ook een groep "Serviërs in Wenen - appartementen en advertenties" - nuttig, maar zonder garanties.
Opmerking: Als de advertentie "Provisionsfrei" zegt, betekent dit geen makelaarscommissies. Als er “Let op 3 BMM” staat, is het een borg ter hoogte van drie maanden huur. Het is geen oplichterij, maar de Oostenrijkse realiteit.
Waar u op moet letten bij het huren of kopen van een appartement
Mensen uit Servië maken vaak dezelfde fout: ze kijken alleen naar de prijs van de maandelijkse huur en vergeten dat de huur niet alles is. Dit zijn de belangrijkste dingen die u moet weten:
1. Commissie (agentschapscommissie)
- Als het appartement ter beschikking wordt gesteld door een makelaar, betaalt u deze ook. Dat kan 1 tot 2 huurprijzen plus BTW eenmalig zijn.
- Appartementen zonder commissie zijn het meest gewild. Herken ze aan het woord “provisionsfrei” in de advertenties.
2. Borg (borg)
- Standaard is 3 huurprijzen, hoewel sommigen er 6 vragen. Deze krijgt u terug als u verhuist, maar alleen als u geen schade heeft veroorzaakt.
- Je moet geld direct bij de hand hebben, het is niet onderhandelbaar.
3. Betriebskosten
- Niet inbegrepen in de kale huurprijs. Controleer altijd wat er inbegrepen is: water, lift, schoonmaak, afval...
- Meestal extra € 100-250 per maand, afhankelijk van het gebouw.
4. Contract en beëindiging
- De minimale duur van het huurcontract is vaak 1 jaar. Opzegging zonder boete is alleen mogelijk na die periode, met een opzegtermijn van 3 maanden.
- Als u eerder verhuist, moet u een vervanger zoeken (Nachmieter), anders betaalt u lege maanden.
5. Fraude = als de prijs "te goed" is
Als je een luxe appartement in de 1e bezirk ziet voor € 500, en de beschrijving is in slecht Engels en ze vragen je om vooraf geld te betalen zonder het appartement te zien - ren er voor weg.
hoe ziet een typisch appartement in Wenen eruit?
Als u appartementen zoals de onze verwacht - met een bar, airconditioning en een terras met uitzicht op de Donau - zult u misschien verrast zijn. Dit is wat u werkelijk kunt verwachten als u op zoek bent naar een appartement in Wenen:
1. Oppervlakte en indeling
- De meeste appartementen hebben hoge plafonds (3 m en meer) en een klassieke indeling: hal, aparte keuken, grote kamer.
- Appartementen zijn vaak ongemeubileerd, en als ik zeg ongemeubileerd, betekent dit geen keuken, geen kledingkast, soms geen verlichting. Als er een keuken is, staat er: Einbauküche.
- Studio's zijn van 25 tot 35 m², één kamer vanaf 40 tot 55m², twee kamers gaan van 60 tot 80m².
2. Verwarming
- De meest voorkomende is de zogenaamde Gasetagenheizung – gasboiler in het appartement die water en radiatoren verwarmt. U heeft de kosten onder controle, maar u moet wel zorgen voor service en veiligheid.
- Nieuwere appartementen hebben centrale verwarming, en sommige zelfs vloer.
3. Lift, kelder, fietsenstalling
- Lift is niet standaard in alle gebouwen. Als uw appartement zich op de 3e verdieping bevindt zonder lift, zorg dan dat u goed voorbereid bent.
- Bijna alle appartementen hebben een kelderruimte (Keller) en een fietsenstalling (Fahrradraum).
- Terras? Een zeldzaamheid. Een balkon? Verschijnen. Loggia? Je vraagt, dan hoop je.
Wat zijn de maandelijkse woonlasten in Wenen?
Mensen zien vaak dat een appartement €600 kost en denken: "Mooi, dat kan ik betalen." En dan nutsvoorzieningen, stortingen, belastingen, verzekeringen... en het klinkt niet zo geweldig meer.
Hier berekeningen van de werkelijke maandelijkse kosten:
| Item | Gemiddelde kosten (€) | Opmerking |
|---|---|---|
| Huur (Miete) | 600–1.000 | afhankelijk van grootte en vierkante meters |
| Bouwkosten (Betriebskosten) | 100–250 | water, afval, schoonmaak, lift |
| Verwarming en warm water | 60–120 | afhankelijk van het type verwarming |
| Elektriciteit | 30–60 | gemiddeld voor een eenkamerappartement |
| Internet | 30–40 | A1, Magenta of Drei |
| TV- en radiobelasting (GIS) | 20 | maandelijks betaald als u een tv/radio heeft |
| Woonverzekering (optioneel, maar slim) | 10-20 | gedekte schade, diefstal, enz. |
Totaal: tussen € 850 en € 1.500 per maand, afhankelijk van locatie, type verwarming en gewoonten.
Hoe u uw verblijf in Wenen registreert en welke documentatie u nodig heeft
Er bestaat niet zoiets als "gewoon langs Wenen gaan" als u van plan bent om te gaan wonen en een appartement te huren. Oostenrijkers houden van orde, en als je die niet respecteert, komt de straf sneller dan je dacht.
1. Meldzettel (adresregistratie)
Zonder dit papier – geen internet, geen bankrekening, niets. Dit is een ingezetenschapsaanvraag en u moet deze indienen binnen 3 dagen na uw verhuizing.
U heeft nodig:
- paspoort
- leasecontract (Mietvertrag)
- ingevuld formulier (online of bij de gemeente verkrijgbaar)
- handtekening van de appartementeigenaar
Het invullen is eenvoudig, maar vaak moet u wel een afspraak inplannen in MA 35 (Magistraat).
2. Verblijfsvergunning (als u een staatsburger van Servië bent)
Als u geen EU-burger bent en van plan bent langer dan 90 dagen te leven, heeft u een verblijfsvergunning (Aufenthaltsbewilligung) nodig.
Meest voorkomende opties:
- Student
- Werknemer met een contract
- Gezinshereniging
Ze controleren ook uw inkomen, ziektekostenverzekering, huisvesting, en zoeken naar bewijs dat u een plek heeft om te wonen en iets om in uw levensonderhoud te voorzien.
3. Registratie van tv en radio (GIS)
Als u een ontvangstapparaat in uw appartement heeft (tv, radio, zelfs een laptop met een tv-tuner), moet u betalen voor GIS. Niet-gerapporteerde kijkers = straf. Als u het niet gebruikt, kunt u uitloggen, maar u moet bewijzen dat u het apparaat niet gebruikt.
4. Een bankrekening openen
Geen adres in Wenen - geen rekening. Wanneer u Meldzettel krijgt, kunt u terecht bij Sparkasse, Erste Bank, BAWAG of andere banken. Ook heeft u een paspoort nodig.
Wat zijn uw rechten en plichten als huurder of eigenaar
Oostenrijk is een juridische staat. Dit betekent dat wanneer u het contract tekent, de regels worden gevolgd. Niet zoals bij ons "je kunt verhuizen wanneer je wilt". Dat kan, maar betaal.
1. Minimale duur van het huurcontract
Meestal is dit 3 jaar - met de mogelijkheid tot beëindiging na 1 jaar, met een opzegtermijn van 3 maanden. Als u voor 5 of 10 jaar tekent, respecteert u dat, tenzij anders vermeld.
2. Huurverhoging
De eigenaar kan uw huur niet verhogen wanneer hij maar wil. Er zijn regels, inflatie-indexen en nationale grenzen. Als u genoegen neemt met een vaste prijs, mag deze de prijs niet wijzigen vóór de deadline.
3. Reparaties en onderhoud
- Je betaalt voor kleine reparaties (lampen, kranen).
- Grote storingen (verwarming, installaties) worden opgelost en betaald door de eigenaar.
- Als hij het appartement niet onderhoudt, heeft u het recht om een klacht in te dienen bij de Arbeiterkammer of zelfs bij de rechtbank.
4. Verhuizing en borg
Als u verhuist, moet het appartement zich in de staat bevinden waarin u het heeft overgenomen. Als er schade is, kan de borgsom geheel of gedeeltelijk van u worden ingehouden. Alles staat beschreven bij de overdracht van het appartement (Übergabeprotokoll).
5. Wat als de eigenaar zich niet aan de regels houdt?
Oostenrijk heeft huurdersbescherming. U kunt contact opnemen met de Mietervereinigung, Arbeiterkammer en zelfs een rechtszaak aanspannen. Zorg dat alles gedocumenteerd is - berichten, foto's, contract.
Veelgestelde vragen
Hoeveel is de gemiddelde huurprijs voor een eenkamerappartement in Wenen?
Gemiddeld tussen € 700 en € 1.000 per maand, inclusief bouwkosten, exclusief nutsvoorzieningen. Prijzen variëren per district - het 10e district is aanzienlijk goedkoper dan het centrum.
Kan ik een appartement in Wenen huren zonder makelaar?
Ja. Bij Willhaben en Wiener Wohnen vindt u appartementen zonder voorzieningen (provisionsfrei). Ook in Facebook-groepen, maar met meer voorzichtigheid.
Hoeveel appartementen verhuurt de stad Wenen?
De stad Wenen beheert ruim 220.000 appartementen en daarmee de grootste publieke verhuurder. in Europa. Meer op wien.gv.at.
Kan ik als staatsburger van Servië een appartement in Wenen kopen?
Dat kan, maar je moet aanvullende administratieve stappen doorlopen, waaronder een vergunning om als buitenlander onroerend goed te kopen (Grundverkehrsgenehmigung). U kunt het beste een notaris of een advocaat inhuren die de procedures voor niet-ingezetenen kent.
Wat heb ik nodig om een verblijfsvergunning in Wenen aan te vragen?
- Meldezettel - een formulier dat u samen met de verhuurder ondertekent
- Huurovereenkomst
- Paspoort
Alle informatie: Meldezettel PDF en instructies
Hoe bereken ik alle maandelijkse woonlasten?
Toevoegen:
- Huur
- Betriebskosten
- Elektriciteit en verwarming
- Internet
- GIS (TV- en radiobelasting)
Totaal: € 850-€ 1.500 per maand, afhankelijk van het appartement en de locatie.
Is er overheidssteun voor huurders met lage inkomens?
Ja. Wenen biedt huisvestingssubsidies (Wohnbeihilfe), maar je moet een geregistreerde woonplaats hebben en een laag inkomen. Meer informatie: Wohnbeihilfe Wenen
nuttige links voor het zoeken en registreren van appartementen
- Willhaben.at - de grootste advertenties van Oostenrijk
- ImmobilienScout24 - Appartementen, huizen, bedrijfspanden
- Wiener Wohnen - stadsappartementen
- Meldezettel - verblijfsregistratie (PDF)
- MA35 - Immigratie en woning
- GIS - TV- en radiobelasting
- Wohnbeihilfe – Subsidies voor huisvesting
- Mietervereinigung Wien – Bescherming van de rechten van huurders