Vienna è una città che attira persone da tutto il mondo - per lavoro, studi, qualità della vita e spesso per il desiderio di fuggire dal caos dei sistemi balcanici. Se vieni dalla Serbia e hai intenzione di vivere, studiare, affittare o addirittura acquistare un appartamento a Vienna, una cosa è certa: sarai sommerso da informazioni, annunci e consigli da tutte le parti. Ma di cosa hai veramente bisogno? Informazioni specifiche, senza sventare. Dove cercare un appartamento, come fai a sapere di non essere stato truffato, quali sono i prezzi reali e quali sono le regole del gioco?
Questa guida è scritta proprio per te, qualcuno che vuole sapere cosa lo aspetta prima di fare le valigie.
È meglio affittare o acquistare un appartamento a Vienna?
Tutto dipende dalla tua situazione. Se vieni per studiare, come lavoratore temporaneo o per verificare se Vienna ti piace, pubblicare è una scelta logica. È più economico, più flessibile e non sei vincolato a un luogo.
Se vivi in Austria da molto tempo, hai un reddito stabile e pensi a lungo termine, acquistare può essere redditizio. Il mercato immobiliare di Vienna è stabile, i prezzi salgono e molte persone acquistano appartamenti come investimento e li affittano.
In breve:
- Affittare è la soluzione migliore per iniziare e per un soggiorno temporaneo.
- L'acquisto è un'opzione a lungo termine, ma non semplice, soprattutto per i non residenti in Serbia.
- Alcuni serbi acquistano appartamenti a Vienna come forma di investimento in proprietà "sicure" nell'UE.
Il le zone più popolari di Vienna per vivere e i loro prezzi
Vienna è divisa in 23 bezi(r)ka (comuni). Non sono tutti uguali: alcuni sono d'élite e costosi, altri sono pieni di studenti, altri sono "balcanici" fino all'osso. Ecco una panoramica delle zone più ambite di Vienna:
| Bezirk | Caratteristiche | Affitto (€/m²) | Acquisto (€/m²) |
|---|---|---|---|
| 1. Innere Stadt | Centro città, lusso, nucleo storico | 18,0 | 10.000 |
| 2. Leopoldstadt | Vicino al Danubio, quartiere familiare | 13.0 | 6.000 |
| 3. Landstraße | Distretti diplomatici, buona connettività | 14,0 | 6.000 |
| 4. Wieden | Vicino al centro, popolare tra i giovani | 13,5 | 6.200 |
| 5. Margareten | Urbano, adatto a studenti e giovani coppie | 13,0 | 5.800 |
| 6. Mariahilf | Famosa via dello shopping, quartiere alla moda | 14.0 | 6.300 |
| 7. Neubau | Hipster, gallerie, scena alternativa | 14,5 | 6.500 |
| 8. Josefstadt | Tranquillo ma vicino al centro, più caro | 15,0 | 7.000 |
| 9. Alsergrund | Ospedali, università, famiglie | 14,0 | 6.500 |
| 10. Preferiti | Popolazione mista, a prezzi accessibili | 11,0 | 4.000 |
| 11. Bollente | Industriale, prezzi d'occasione | 10,5 | 3.900 |
| 12. Meidling | Tranquillo, adatto alle famiglie | 11,5 | 4.200 |
| 13. Hietzing | Parte verde, vicino a Schönbrunn | 13,0 | 6.000 |
| 14. Penzing | Verde, tranquillo, familiare | 11,0 | 4.200 |
| 15. Rudolfsheim-Fünfhaus | Mix culturale, conveniente | 12,0 | 4.500 |
| 16. Ottakring | Diversità, comunità balcanica | 11,5 | 4.200 |
| 17. Hernals | Residenziale, collinare, tranquillo | 11,5 | 4.300 |
| 18. Währing | Famiglia, più classe media | 13,0 | 5.500 |
| 19. Döbling | Ville di lusso, vigneti | 15,0 | 8.000 |
| 20. Brigittenau | Urbano, accessibile | 11,5 | 4.200 |
| 21. Floridsdorf | Nuovo sviluppo, disponibile | 11.0 | 4.100 |
| 22. Donaustadt | Grandi spazi, famiglie, nuovi quartieri | 11,5 | 4.300 |
| 23. Liesing | Sobborgo, tranquillo, conveniente | 11.0 | 4.100 |
Dove cercare un appartamento a Vienna - siti affidabili e risorse
Pensa a Vienna come a un labirinto con regole diverse dalle nostre. Se non sai dove cercare, finirai come molte persone: cliccherai per giorni e ti arrabbierai perché non sai se qualcuno ti sta agganciando con un annuncio.
Ecco dove dovresti davvero cercare un appartamento:
- Willhaben.at - Il più grande sito di annunci austriaco. C'è tutto, dai mobili agli appartamenti. Ma attenzione, cerca velocemente, perché i buoni appartamenti scompaiono in mezza giornata.
- ImmobilienScout24.at - Più annunci professionali, più società di intermediazione, ma anche maggiori possibilità di non essere truffati.
- Wiener Wohnen - Questo è il più grande proprietario urbano d'Europa. La città di Vienna gestisce più di 220.000 appartamenti, il che significa che quasi un abitante su quattro di Vienna vive in un appartamento affittato dalla città. I prezzi sono bassi, ma la procedura non è semplice, bisogna fare la fila, serve prova di residenza e reddito. E sì, non è per turisti o affittuari a breve termine.
- Genossenschaften (cooperative di edilizia abitativa) – Queste cooperative offrono appartamenti con adesione e determinati pagamenti. Sono più economici del mercato, ma l'ingresso richiede capitale e pazienza.
- Gruppi e forum di Facebook - Solo se sei stanco di fidarti di persone che non hai mai incontrato. Esiste anche un gruppo "Serbi a Vienna - appartamenti e annunci" - utile, ma senza garanzie.
Nota: Se l'annuncio dice "Provisionsfrei" - significa nessuna commissione di agenzia. Se dice "Attenzione 3 BMM", si tratta di un deposito pari a tre mesi di affitto. Non è una truffa, è solo la realtà austriaca.
A cosa prestare attenzione quando si affitta o si acquista un appartamento
I serbi spesso commettono lo stesso errore: guardano solo il prezzo dell'affitto mensile e dimenticano che l'affitto non è tutto. Ecco le cose più importanti che devi sapere:
1. Commissione (commissione di agenzia)
- Se l'appartamento viene fornito da un'agenzia, pagherai anche quella. Possono essere da 1 a 2 affitti più IVA, una volta.
- Gli appartamenti senza commissioni sono i più ricercati. Riconosceteli dalla parola “provisionsfrei”negli annunci.
2. Deposito (deposito)
- Lo standard è di 3 affitti, anche se alcuni ne chiedono 6. Ti verrà restituito quando te ne vai, ma solo se non hai causato alcun danno.
- Devi avere denaro immediatamente a portata di mano, non è negoziabile.
3. Betriebskosten (spese di costruzione)
- Non incluso nell'affitto base. Controlla sempre cosa è incluso: acqua, ascensore, pulizia, spazzatura...
- Di solito 100-250€ aggiuntivi al mese, a seconda dell'edificio.
4. Contratto e risoluzione
- La durata minima del contratto di locazione è spesso 1 anno. Il recesso senza penalità è possibile solo dopo tale periodo, con un preavviso di 3 mesi.
- Se ti trasferisci prima, devi trovare un sostituto (Nachmieter), altrimenti pagherai mesi vuoti.
5. Frode = se il prezzo è "troppo buono"
Se vedi un appartamento di lusso nel primo quartiere per 500€ e la descrizione è in un inglese pessimo e ti chiedono di pagare in anticipo senza vedere l'appartamento - scappalo.
come si presenta un tipico appartamento a Vienna?
Se vi aspettate appartamenti come il nostro - con bar, aria condizionata e terrazza con vista sul Danubio - potreste rimanere sorpresi. Ecco cosa puoi realmente aspettarti quando cerchi un appartamento a Vienna:
1. Metratura e disposizione
- La maggior parte degli appartamenti ha soffitti alti (3 metri e più) e una disposizione classica: corridoio, cucina separata, stanza ampia.
- Gli appartamenti sono spesso non ammobiliato, e quando dico non ammobiliato significa senza cucina, senza armadio, a volte senza illuminazione. Se ha una cucina, dice: Einbauküche.
- I monolocali sono da da 25 a 35 m², monolocale da da 40 a 55 m², bilocale da 60 a 80 m².
2. Riscaldamento
- Il più comune è il cosiddetto Gasetagenheizung – caldaia a gas nell'appartamento che riscalda l'acqua e i radiatori. Sei tu a controllare i costi, ma devi prenderti cura del servizio e della sicurezza.
- Gli appartamenti più nuovi hanno riscaldamento centralizzato, e alcuni addirittura piano.
3. Ascensore, cantina, deposito biciclette
- L'ascensore non è standard in tutti gli edifici. Se il tuo appartamento è al 3° piano senza ascensore, prepara i piedi.
- Quasi tutti gli appartamenti hanno un seminterrato (Keller) e un posto per le biciclette (Fahrradraum).
- Terrazza? Una rarità. Un balcone? Apparire. Loggia? Chiedi e poi speri.
Quali sono i costi mensili per un alloggio a Vienna?
Le persone spesso vedono che un appartamento costa 600 € e pensano: "Ottimo, posso pagarlo". E poi utenze, depositi, tasse, assicurazioni... e non sembra più così bello.
qui calcoli dei costi mensili reali:
| Articolo | Costo medio (€) | Nota |
|---|---|---|
| Noleggio (Miete) | 600–1.000 | dipende dalle dimensioni e dalla metratura |
| Costi di costruzione (Betriebskosten) | 100–250 | acqua, spazzatura, pulizia, ascensore |
| Riscaldamento e acqua calda | 60–120 | dipende dal tipo di riscaldamento |
| Elettricità | 30–60 | media per un monolocale |
| Internet | 30–40 | A1, Magenta o Drei |
| Tassa TV e radio (GIS) | 20 | pagato mensile se hai una TV/radio |
| Assicurazione sulla casa (facoltativa, ma intelligente) | 10-20 | copertura danni, furto, ecc. |
Totale: tra € 850 e 1.500 € al mese, a seconda della posizione, del tipo di riscaldamento e delle abitudini.
Come registrare il tuo soggiorno a Vienna e quale documentazione ti serve
Non esiste "fermarsi semplicemente a Vienna" se hai intenzione di vivere e affittare un appartamento. Gli austriaci amano l'ordine e, se non lo rispetti, la punizione arriva più velocemente di quanto pensassi.
1. Meldzettel (registrazione dell'indirizzo)
Senza questo documento – niente internet, niente conto bancario, niente. Questa è una domanda di residenza e devi inviarla entro 3 giorni dal trasferimento.
Hai bisogno di:
- passaporto
- contratto di locazione (Mietvertrag)
- modulo compilato (disponibile online o nel comune)
- firma del proprietario dell'appartamento
È facile da compilare, ma spesso è necessario fissare un appuntamento in MA 35 (Magistrato).
2. Permesso di soggiorno (se sei cittadino serbo)
Se non sei cittadino dell'UE e prevedi di vivere più di 90 giorni, hai bisogno di un permesso di soggiorno (Aufenthaltsbewilligung).
Opzioni più comuni:
- Studente
- Lavoratore con contratto
- Ricongiungimento familiare
Controllano anche il tuo reddito, salute assicurazione, alloggio e cerca prova che hai un posto dove vivere e qualcosa per mantenerti.
3. Registrazione di TV e radio (GIS)
Se nel tuo appartamento hai un apparecchio di ricezione (TV, radio, anche un laptop con sintonizzatore TV), devi pagare per GIS. Visualizzazioni non segnalate = penalità. Se non lo usi, puoi disconnetterti, ma devi dimostrare di non utilizzare il dispositivo.
4. Apertura di un conto bancario
Nessun indirizzo a Vienna - nessun conto. Quando ottieni Meldzettel puoi rivolgerti alla Sparkasse, alla Erste Bank, alla BAWAG o ad altre banche. Hai anche bisogno di un passaporto.
Quali sono i tuoi diritti e obblighi come inquilino o proprietario
L'Austria è uno stato legale. Ciò significa che, quando firmi il contratto, le regole vengono seguite. Non come da noi "puoi andartene quando vuoi". Puoi, ma paga.
1. Durata minima del contratto di locazione
Molto spesso è 3 anni - con possibilità di disdetta dopo 1 anno, con un periodo di preavviso di 3 mesi. Se firmi per 5 o 10 anni, lo rispetti, se non diversamente specificato.
2. Aumento dell'affitto
Il proprietario non può aumentare l'affitto quando vuole. Ci sono regole, indici di inflazione e confini nazionali. Se stabilisci un prezzo fisso, non deve modificare il prezzo fino alla scadenza.
3. Riparazioni e manutenzione
- Le piccole riparazioni (lampadine, rubinetti) si pagano per te.
- I guasti più gravi (riscaldamento, impianti) vengono risolti e pagati dal proprietario.
- Se non mantiene l'appartamento, hai il diritto di sporgere reclamo presso Arbeiterkammer o anche in tribunale.
4. Trasferimento e deposito
Quando ti trasferisci, l'appartamento deve essere nelle condizioni in cui lo hai preso in consegna. Se ci sono danni, parte o tutto il deposito può essere trattenuto. Tutto è scritto nella consegna dell'appartamento (Übergabeprotokoll).
5. Cosa succede se il proprietario non rispetta le regole?
L'Austria ha la tutela degli inquilini. Puoi contattare la Mietervereinigung, Arbeiterkammer e persino intentare una causa. Avere tutto documentato: messaggi, immagini, contratto.
Domande frequenti
Quanto costa l'affitto medio per un monolocale a Vienna?
In media tra 700€ e 1.000€ al mese, comprese spese condominiali, utenze escluse. I prezzi variano a seconda del distretto: il 10° distretto è molto più economico del centro.
Posso affittare un appartamento a Vienna senza agenzia?
Sì. A Willhaben e Wiener Wohnen potete trovare appartamenti senza provviste (disposizioni libere). Anche nei gruppi Facebook, ma con più cautela.
Quanti appartamenti affitta la città di Vienna?
La città di Vienna gestisce oltre 220.000 appartamenti, rendendolo il più grande proprietario pubblico. in Europa. Maggiori informazioni su wien.gv.at.
Posso acquistare un appartamento a Vienna come cittadino serbo?
Puoi, ma devi seguire ulteriori passaggi amministrativi, incluso un permesso per acquistare beni immobili come straniero (Grundverkehrsgenehmigung). È meglio assumere un notaio o un avvocato che conosca le procedure per i non residenti.
Cosa mi serve per richiedere la residenza a Vienna?
- Meldezettel - un modulo da firmare insieme al proprietario
- Contratto di noleggio
- Passaporto
Tutte le informazioni: Meldezettel PDF e istruzioni
Come calcolo tutto mensile costi dell'alloggio?
Aggiungi:
- Affitto
- Betriebskosten
- Elettricità e riscaldamento
- Internet
- GIS (tassa TV e radio)
Totale: €850-€1.500 al mese, a seconda dell'appartamento e dell'ubicazione.
Esiste assistenza statale per gli inquilini a basso reddito?
Sì. Vienna offre sussidi per l'alloggio (Wohnbeihilfe), ma devi avere una residenza registrata e un reddito basso. Maggiori informazioni: Wohnbeihilfe Vienna
link utili per la ricerca e la registrazione di appartamenti
- Willhaben.at - il più grande dell'Austria annunci
- ImmobilienScout24 - Appartamenti, case, locali commerciali
- Wiener Wohnen - appartamenti in città
- Meldezettel - registrazione della residenza (PDF)
- MA35 - Immigrazione e soggiorno
- GIS - Imposta radiotelevisiva
- Wohnbeihilfe – Sussidi per l'edilizia abitativa
- Mietervereinigung Wien – Tutela dei diritti degli inquilini