Vienne est une ville qui attire des gens du monde entier - pour le travail, les études, la qualité de vie et souvent en raison du désir d'échapper au chaos des systèmes balkaniques. Si vous venez de Serbie et envisagez de vivre, d'étudier, de louer ou même d'acheter un appartement à Vienne, une chose est sûre : vous serez submergé d'informations, d'annonces et de conseils de toutes parts. Mais de quoi avez-vous réellement besoin ? Des informations précises, sans déjouer. Où chercher un appartement, comment savoir si vous n'avez pas été victime d'une arnaque, quels sont les prix réels et quelles sont les règles du jeu ?
Ce guide est écrit spécialement pour vous, quelqu'un qui veut savoir ce qui l'attend avant de faire ses valises.
Vaut-il mieux louer ou acheter un appartement à Vienne ?
Il tout dépend de votre situation. Si vous venez étudier, en tant qu'intérimaire ou pour tester si vous aimez Vienne, publier est un choix logique. C'est moins cher, plus flexible et vous n'êtes pas lié à un seul endroit.
Si vous vivez en Autriche depuis longtemps, avez un revenu stable et pensez à long terme, acheter peut être rentable. Le marché immobilier de Vienne est stable, les prix augmentent et de nombreuses personnes achètent des appartements comme investissement et les louent.
En bref :
- Louer est le meilleur pour un début et un séjour temporaire.
- Acheter est une option à long terme - mais pas simple, en particulier pour les non-résidents de Serbie.
- Certaines personnes de Serbie achètent des appartements à Vienne comme une forme d'investissement dans une propriété européenne « sûre ».
Les quartiers les plus populaires de Vienne pour vivre et leurs prix
Vienne est divisée en 23 bezi(r)ka (municipalités). Ils ne sont pas tous pareils - certains sont élitistes et chers, certains sont pleins d'étudiants, certains sont « balkaniques » jusqu'à l'os. Voici un aperçu des quartiers les plus recherchés de Vienne :
| Bezirk | Caractéristiques | Loyer (€/m²) | Achat (€/m²) |
|---|---|---|---|
| 1. Innere Stadt | Centre-ville, luxe, noyau historique | 18,0 | 10 000 |
| 2. Leopoldstadt | Près du Danube, quartier familial | 13,0 | 6 000 |
| 3. Landstraße | Quartiers diplomatiques, bonne connectivité | 14,0 | 6 000 |
| 4. Wieden | Proche du centre, apprécié des jeunes | 13,5 | 6 200 |
| 5. Margareten | Urbain, idéal pour les étudiants et les jeunes couples | 13,0 | 5 800 |
| 6. Mariahilf | Célèbre rue commerçante, quartier branché | 14,0 | 6 300 |
| 7. Neubau | Hipster, galeries, scène alternative | 14,5 | 6 500 |
| 8. Josefstadt | Calme mais proche du centre, plus cher | 15,0 | 7 000 |
| 9. Alsergrund | Hôpitaux, universités, famille | 14,0 | 6 500 |
| 10. Favoris | Population mixte et abordable | 11,0 | 4 000 |
| 11. Mijoter | Industriel, prix avantageux | 10,5 | 3 900 |
| 12. Meidling | Calme et familial | 11,5 | 4 200 |
| 13. Hietzing | Partie verte, près de Schönbrunn | 13,0 | 6 000 |
| 14. Penzing | Vert, paisible, familial | 11,0 | 4 200 |
| 15. Rudolfsheim-Fünfhaus | Mélange culturel, abordable | 12,0 | 4 500 |
| 16. Ottakring | Diversité, Communauté balkanique | 11,5 | 4 200 |
| 17. Hernals | Résidentiel, collines, calme | 11,5 | 4 300 |
| 18. Währing | Famille, plus de classe moyenne | 13,0 | 5 500 |
| 19. Döbling | Villas de luxe, vignobles | 15,0 | 8 000 |
| 20. Brigittenau | Urbain, accessible | 11,5 | 4 200 |
| 21. Floridsdorf | Nouveau développement, disponible | 11.0 | 4 100 |
| 22. Donaustadt | Grand espace, familles, nouveaux quartiers | 11,5 | 4 300 |
| 23. Liesing | Banlieue, calme, abordable | 11,0 | 4 100 |
Où chercher un appartement à Vienne - sites et ressources fiables
Considérez Vienne comme un labyrinthe avec des règles différentes des nôtres. Si vous ne savez pas où chercher, vous finirez comme beaucoup de gens - vous cliquerez pendant des jours et serez ennuyé parce que vous ne savez pas si quelqu'un vous met en contact avec une annonce.
Voici où vous devriez vraiment chercher un appartement :
- Willhaben.at - Le plus grand site de petites annonces autrichien. Tout y est, des meubles aux appartements. Mais attention, cherchez vite, car les bons appartements disparaissent en une demi-journée.
- ImmobilienScout24.at - Plus d'annonces professionnelles, plus de sociétés de courtage, mais aussi plus de chances de ne pas se faire arnaquer.
- Wiener Wohnen - Il s'agit du plus grand propriétaire urbain d'Europe. La ville de Vienne gère plus de 220 000 appartements, ce qui signifie que près d'un un habitant de Vienne sur quatre vit dans un appartement loué à la ville. Les prix sont bas, mais la procédure n'est pas simple, il faut faire la queue, il faut un justificatif de domicile et de revenus. Et oui, ce n'est pas pour les touristes ou les locataires à court terme.
- Genossenschaften (coopératives de logement) – Ces coopératives proposent des appartements avec adhésion et certains paiements. Ils sont moins chers que le marché, mais pour y accéder, il faut du capital et de la patience.
- Groupes et forums Facebook - Seulement si vous en avez assez de faire confiance à des personnes que vous n'avez jamais rencontrées. Il existe également un groupe "Serbes à Vienne - appartements et annonces" - utile, mais sans garanties.
Remarque : Si l'annonce dit "Provisionsfrei" - cela signifie aucune commission d'agence. S'il est écrit « Attention 3 BMM », il s'agit d'une caution d'un montant de trois mois de loyer. Ce n'est pas une arnaque, juste la réalité autrichienne.
À quoi faut-il faire attention lors de la location ou de l'achat d'un appartement
Les Serbes font souvent la même erreur : ils ne regardent que le prix du loyer mensuel et oublient que le loyer ne fait pas tout. Voici les choses les plus importantes que vous devez savoir :
1. Commission (commission d'agence)
- Si l'appartement est mis à disposition par une agence, vous la paierez également. Cela peut représenter 1 à 2 loyers plus TVA, une fois.
- Les appartements sans commission sont les plus recherchés. Reconnaissez-les grâce au mot « provisionsfrei » dans les annonces.
2. Caution (caution)
- La norme est de 3 loyers, même si certains en demandent 6. Vous la récupérez lorsque vous déménagez, mais seulement si vous n'avez causé aucun dommage.
- Vous devez avoir de l'argent immédiatement à portée de main, ce n'est pas négociable.
3. Betriebskosten (frais de construction)
- Non inclus dans le loyer de base. Vérifiez toujours ce qui est inclus : eau, ascenseur, ménage, poubelles...
- Généralement en supplément 100-250 € par mois, selon le bâtiment.
4. Contrat et résiliation
- La durée minimale du bail est souvent de 1 an. La résiliation sans pénalité n'est possible qu'après ce délai, avec un délai de préavis de 3 mois.
- Si vous déménagez plus tôt, vous devez trouver un remplaçant (Nachmieter), sinon vous payez des mois vides.
5. Fraude = si le prix est "trop beau"
Si vous voyez un appartement de luxe dans le 1er bezirk pour 500 € et que la description est dans un mauvais anglais et qu'ils vous demandent de payer à l'avance sans voir l'appartement - fuyez-le.
à quoi ressemble un appartement typique à Vienne ?
Si vous vous attendez à des appartements comme le nôtre - avec un bar, la climatisation et une terrasse avec vue sur le Danube - vous pourriez être surpris. Voici ce à quoi vous pouvez réellement vous attendre lorsque vous recherchez un appartement à Vienne :
1. Superficie et disposition
- La plupart des appartements ont de hauts plafonds (3m et plus) et une disposition classique : couloir, cuisine séparée, grande pièce.
- Les appartements sont souvent non meublé, et quand je dis non meublé, cela signifie pas de cuisine, pas d'armoire, parfois pas d'éclairage. S'il y a une cuisine, il est écrit : Einbauküche.
- Les studios font de 25 à 35m², une pièce de 40 à 55m², deux pièces vont de 60 à 80m².
2. Chauffage
- Le plus courant est ce qu'on appelle Gasetagenheizung – chaudière à gaz dans l'appartement qui chauffe l'eau et les radiateurs. Vous contrôlez les coûts, mais vous devez veiller au service et à la sécurité.
- Les appartements les plus récents disposent du chauffage central, et certains même d'un sol.
3. Ascenseur, sous-sol, local à vélos
- L'ascenseur n'est pas standard dans tous les immeubles. Si votre appartement est au 3ème étage sans ascenseur, préparez vos pieds.
- Presque tous les appartements disposent d'un pièce au sous-sol (Keller) et d'un emplacement pour vélos (Fahrradraum).
- Terrasse ? Une rareté. Un balcon ? Apparaître. Loggia ? Vous demandez, puis vous espérez.
Quels sont les coûts mensuels du logement à Vienne ?
Les gens voient souvent qu'un appartement coûte 600 € et pensent : "Super, je peux payer ça." Et puis les services publics, les dépôts, les taxes, les assurances... et ça n'a plus l'air si génial.
Ici calculs des coûts mensuels réels :
| Article | Coût moyen (€) | Remarque |
|---|---|---|
| Loyer (Miete) | 600 à 1 000 | dépend de la taille et de la superficie en pieds carrés |
| Frais de construction (Betriebskosten) | 100-250 | eau, poubelles, nettoyage, ascenseur |
| Chauffage et eau chaude | 60-120 | dépend du type de chauffage |
| Électricité | 30-60 | moyenne pour un T1 |
| Internet | 30–40 | A1, Magenta ou Drei |
| Taxe TV et radio (SIG) | 20 | payé mensuellement si vous possédez une TV/radio |
| Assurance habitation (facultative, mais intelligente) | 10-20 | dommages, vol, etc. couverts |
Total : entre 850 € et 1 500 € par mois, selon la localisation, le type de chauffage et les habitudes.
Comment enregistrer votre séjour à Vienne et de quels documents avez-vous besoin
Il n'y a rien de tel que "simplement s'arrêter à Vienne" si vous envisagez de vivre et de louer un appartement. Les Autrichiens aiment l'ordre, et si vous ne le respectez pas, la punition arrive plus vite que vous ne le pensiez.
1. Meldzettel (enregistrement de l'adresse)
Sans ce papier – pas d'internet, pas de compte bancaire, rien. Il s'agit d'une demande de résidence et vous devez la soumettre dans les 3 jours suivant votre emménagement.
Vous avez besoin de :
- passeport
- contrat de location (Mietvertrag)
- formulaire complété (disponible en ligne ou dans la commune)
- signature du propriétaire de l'appartement
Il est facile à remplir, mais il faut souvent prendre rendez-vous au MA 35 (Magistrat).
2. Permis de séjour (si vous êtes citoyen serbe)
Si vous n'êtes pas citoyen de l'UE et que vous prévoyez de vivre plus de 90 jours, vous avez besoin d'un permis de séjour (Aufenthaltsbewilligung).
Options les plus courantes :
- Étudiant
- Travailleur sous contrat
- Réunification familiale
Ils vérifient également vos revenus, assurance maladie, logement et recherchent preuve que vous avez un endroit où vivre et de quoi subvenir à vos besoins.
3. Enregistrement de la télévision et de la radio (SIG)
Si vous avez un appareil de réception dans votre appartement (TV, radio, même un ordinateur portable avec un tuner TV) - vous devez payer pour le SIG. Audience non signalée = pénalité. Si vous ne l'utilisez pas, vous pouvez vous déconnecter, mais vous devez prouver que vous n'utilisez pas l'appareil.
4. Ouvrir un compte bancaire
Pas d'adresse à Vienne - pas de compte. Lorsque vous obtenez Meldzettel, vous pouvez vous adresser à la Sparkasse, à l'Erste Bank, à la BAWAG ou à d'autres banques. Vous avez également besoin d'un passeport.
Quels sont vos droits et obligations en tant que locataire ou propriétaire
L'Autriche est un État légal. Cela signifie que lorsque vous signez le contrat, les règles sont respectées. Pas comme chez nous « tu peux déménager quand tu veux ». Vous pouvez, mais payez.
1. Durée minimale du bail
Le plus souvent elle est 3 ans - avec possibilité de résiliation au bout d'1 an, avec un préavis de 3 mois. Si vous signez pour 5 ou 10 ans, vous respectez cela, sauf indication contraire.
2. Augmentation de loyer
Le propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer quand il le souhaite. Il existe des règles, des indices d’inflation et des frontières nationales. Si vous optez pour un prix fixe, le prix ne doit pas être modifié avant la date limite.
3. Réparations et entretien
- Vous payez les petites réparations (ampoules, robinetterie).
- Les pannes majeures (chauffage, installations) sont résolues et payées par le propriétaire.
- S'il n'entretient pas l'appartement - vous avez le droit de porter plainte auprès de l'Arbeiterkammer ou même au tribunal.
4. Déménagement et dépôt
Lors de votre déménagement, l'appartement doit être dans l'état dans lequel vous l'avez pris en charge. En cas de dégâts, une partie ou la totalité de la caution peut vous être refusée. Tout est écrit dans la remise de l'appartement (Übergabeprotokoll).
5. Que se passe-t-il si le propriétaire ne respecte pas les règles ?
L'Autriche dispose d'une protection des locataires. Vous pouvez contacter la Mietervereinigung, Arbeiterkammer, et même intenter une action en justice. Ayez tout documenté - messages, photos, contrat.
Questions fréquemment posées
Quel est le loyer moyen d'un appartement d'une pièce à Vienne ?
En moyenne entre 700 € et 1 000 € par mois, y compris les coûts de construction, hors services publics. Les prix varient selon les quartiers - le 10ème arrondissement est nettement moins cher que le centre.
Puis-je louer un appartement à Vienne sans agence ?
Oui. Chez Willhaben et Wiener Wohnen vous pouvez trouver des appartements sans provisions (provisionsfrei). Également dans les groupes Facebook, mais avec plus de prudence.
Combien d'appartements la ville de Vienne loue-t-elle ?
La ville de Vienne gère plus de 220 000 appartements, ce qui en fait le plus grand propriétaire public. en Europe. Pour en savoir plus, consultez wien.gv.at.
Puis-je, en tant que citoyen serbe, acheter un appartement à Vienne ?
Vous pouvez, mais vous devez passer par des démarches administratives supplémentaires, notamment un permis pour acheter un bien immobilier en tant qu'étranger (Grundverkehrsgenehmigung). Il est préférable de faire appel à un notaire ou à un avocat qui connaît les procédures pour les non-résidents.
De quoi ai-je besoin pour demander un séjour à Vienne ?
- Meldezettel - un formulaire que vous signez avec le propriétaire
- Contrat de location
- Passeport
Toutes les informations : Meldezettel PDF et instructions
Comment calculer tous les frais mensuels de logement ?
Ajouter :
- Location
- Betriebskosten
- Électricité et chauffage
- Internet
- SIG (TV et radio fiscale)
Total : 850 à 1 500 € par mois, selon l'appartement et la localisation.
Existe-t-il une aide gouvernementale pour les locataires à faibles revenus ?
Oui. Vienne propose des subventions au logement (Wohnbeihilfe), mais vous devez avoir un domicile enregistré et un faible revenu. Plus d'informations : Wohnbeihilfe Vienne
liens utiles pour la recherche et l'enregistrement d'appartements
- Willhaben.at - Les plus grandes petites annonces d'Autriche
- ImmobilienScout24 - Appartements, maisons, locaux commerciaux
- Wiener Wohnen - appartements en ville
- Meldezettel - enregistrement du domicile (PDF)
- MA35 - Immigration et séjour
- SIG - Taxe TV et radio
- Wohnbeihilfe – Aides au logement
- Mietervereinigung Wien – Protection des droits des locataires